杨德明 销售代表
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本指南旨在帮助首次购屋的人士与地产经纪共同合作， 以便买到一间既符合购屋需要及预算而且又适合自己心意的 房屋。该指南可以使购房者少走弯路，切实根据自己的需要 拟定购屋协议，取得成功交易。 在您寻找理想房屋的时候，最好能有一名专业地产经纪的协助。 寻求理想的经纪与理想的房屋同等重要。一位好的经纪必须具备专业知识， 态度诚恳，善解您的意见，关注您的需求， 且能指导您以合适的价钱买到理想的房屋。 一名出色的经纪十分重视与客人长远的业务关系， 使客户乐于以后继续与他联络。当您选定经纪之后不要随意更换， 因为经纪同样是需要您的衷诚合作。要知道做经纪的做了许多跑腿工作， 直至物业成交以后才有报酬。倘若买家同时找几名经纪帮他买屋， 那麽您就不要期待任何一名经纪的服务可以跟只找一名经纪的服务相比。 可以说如果您能合理地对待地产经纪，结果必然是自己受益。 但如果经纪不符合您的要求或一味催促您成交，那您就要考虑放弃这名经纪了。 作为买家，在大多数情况下， 您在物业成交后毋需付经纪费用，因为佣金是由卖方支付。 如何与经纪合作 当您找到合适的经纪之后，应与该经纪建立良 好的合作关系。为了帮您找到理想的房屋，该经纪应该向您了解下列一 些关键性资料，继而进一步与您商谈其他购屋细节。 一、财政状况 首次购屋人士通常需要借按揭，因此经纪需要知道 您各方面的财政政状况，包括预算在买屋时需要支付的首期金额、入息的总额、 以及您目前的债务等。这些都是重要资料， 因为贷款机构要视乎您的还债能力而断定按揭金额的多少。 二、额外开支 在决定首期付款额的时候，请不要忘记与购屋有关 的其他开支。经纪应提醒您这些额外开支包括下列项目的部分和全部 费用，如：过户地税、律师费、物业帐单调整费、估价费、按揭代理费、 验屋费、房屋图则费、火警及财务保险费等。一般而言，购买房屋自住， 能多付些首期则最佳。 三、物价范围 经纪在了解您的财政状况之后，就能告诉您能购置 什么屋价范围之内的房屋。但在这个范围之内，您仍可根据自己的理 想作出最佳选择。很多买屋人士虽然有条件买一间二十二万元的房屋， 但不一定觉得有此必要。有些人想尽量多借按揭，有些人又不想多借， 怕以后被按揭压得喘不过气。总而言之，您可在经纪的协助下拟定出 自己认为是最佳选择的屋价范围?br> ? 四、地点选择 购屋的三大要素是－地点、地点、地点。因为地点 是决定将来房屋重售价值的重要因素。您应该告诉您想住进什么条件的 社区，想要有什么样的街坊。该等选择应符合您对生活方式的需求及爱好。 因此还要考虑下列因素： （1）与工作地点的距离； （2）交通工具； （3）学校； （4）购物商场； （5）服务机构，如银行、医院、日间托儿中心等； （6）宗教场所，如教堂等； （7）娱乐设施，如公园、社区中心、游泳池等； （8）潜在的不利环境，如加油站、铁路、高压线、坟场等。 五、您的需求 经纪要确实知道您的全部需求，才能前往您认 为理想的地区去物色房屋。您的需求包括想买哪类型的房屋及什么式样、 什么拥有权、以及想要房屋具有什么特点。经纪还要知道上述需求当 中哪些是必须的，哪些是想要的。凡是基本的都是必须的；凡是可有 可无的皆属于想要的。如果屋价保持在原定范围之内，购买的房屋又能 全部满足您需要的，或尽可能满足想要的项目，那是最理想的。更值得一提的 是该房屋要有利于将来重新出售 房屋的种类有：独立屋、半独立屋、排屋以及镇屋。 房屋的式样有：平房、两层屋、多层屋以及柏文。 合法的拥有形式有：完全自有权、租用权、共有权、合作拥有权以 及共同屋主等形式。其中最普遍的是完全自有权及共有权这两种形式。 房屋的基本特点包括：占地面积、房屋面积、房间、厨房、浴室、客厅、 餐室、地下室、车库、车道、储藏间、洗衣房、后院、家庭室、娱乐室等其他厅室 。除此之外还有自来水和排水系统、电器系统及冷气设备等。 物色房屋当经纪掌握了您的一切有关资料之后，便会开始为阁下物色房屋。 通过地产商会的电脑系统，经纪能找出所有上市楼盘的资料，并能为您约见合适的房屋， 不会令您坐失良机。地产经纪在找到好的房屋之后便会立即着手展开调查，了解该屋出 售的背景资料并会及时告诉客人，因为这些资料对于出价买屋有很大参考价值。 填写购屋协议 经纪在帮您找到合适的房屋之后，下一步就是代您准备一份购屋协议书。 在多数情况下合资格的经纪都能妥善地填好整份协议书，但在某些特殊情况下， 您首先征求律师的意见才好在协议书上签字。 协议书由当地地产商会提供，若您有不明白之处，则应与经纪讨论。 协议书中央部分留有位置，专供您填写特别需求的有关条款。以下是协议书中常用的项目及条款： 一、买价 您对协议书内容中最关心的部分很可能就是买屋的价钱。 在斟酌买价时请勿忘记前面曾经提到的数千元额外开支。预留这一笔钱是一件重要的事情， 因为您在交接之日不但要有足够的钱支付所定下的买价，而且亦要够钱支付其他有关费用。 二、按金 卖方一般都要求买方先付按金，一般金额约是买价的百分之五， 而这又要视乎交易双方及屋市起落而定。交接之前按金由卖方委托的 地产代理公司存进一个有息的信托户口。您若因私人理由毁约而不能成交， 就会失去按金。而且若因您不能交接而导致该屋卖不出相当的价钱， 卖方可能会起诉您，追讨赔偿。 三、财政 除非您已经从贷款机构获得预先批准的按揭， 否则您很可能需要将自己能否获得按揭作为一项买屋条件写进协议书。 若真需要这样做， 您须清楚经纪是否已经将该条件写上，方可在协议书上签字。当屋市转旺， 而您又知道有好几个买家相与您竞买同一物业的话， 那麽经纪就有可能会建议您大胆一些， 放弃上述条件。所以从审慎起见，买家最好先获得预先批准的按揭才买屋。 四、其他财政选择 1、承接买方按揭：若买方现有第一按揭且利息相宜， 而您又希望承接该按揭，则可能将该等承接作为一个条件写在协议书上。 2、买方收回按揭：另一财政选择是请卖方收回按揭， 即买方从卖方获得借贷这类按揭的利息通常可能较为相宜。 五、屋价包括其他物品在内 －－ 经纪可能会问及您： 屋价是否要将屋里其他物品包括在内，例如炉头、雪柜等电器用品、 以及窗帘、镜子、排灯等等。若协议书不将该等物品列入，则您无权拥有该等物品。 六、最新房屋勘查图则 －－ 买方要掌握最近的房屋勘查图则， 才能从法律的角度全面的了解卖方的物业状况。再者多数按揭贷款都要求 提供该图则才肯贷款。因此买方最好持有该图则。据重售房屋协议书上小字说明， 卖方有责任将自己的图则交给买方。但若卖方没有图则， 他就没有责任向买方提供一份。 若房屋没有图则，买方应认识到，制作一份图则的费用约是一千元左右。 或者您可以与卖家分担这笔费用，但要在协议书上写明。 若买的是共有权房屋则不需要图则， 因为地产登记处有该等建筑物的图则存档。 七、验屋 －－ 您的首次购屋很可能已属最大投资。经纪会建议 您聘请专业验屋员检验房屋，这一点也可作为一项条件写入协议书内。 这样您只需要花费一小笔钱（通常二百五十元至三百元）就可以买个放心 ，知道新居结构完善、水电冷暖设备状况良好、运作正常。验屋员还会告诉您， 何时该更换哪些部分和所需的费用。在屋市趋淡之时， 卖方往往会接受将验屋作为一个条件。 但物业抢手时则不然。所以如果适逢屋市旺盛，那就只好放弃这个条件了。 八、石棉UFFI问题 －－ 旧屋中有少数是用石棉（UFFI）作外墙 绝缘材料的。因为有关UFFI对人体健康造成危害的报导越来越多，所以 政府已于一九八零年十二月禁止使用该等材料作外墙保暖用途。 含有UFFI的房屋， 其屋价已经大跌。因此，您的经纪会在协议中写明要求， 让卖方保证屋内没有UFFI墙料。 若卖方不能提供此等保证，买方可要求验屋，使该等检验项目变成买屋条件之一。 九、查契期限 －－ 每份购屋协议书中都有查契期限这个项目， 买方必须填写。到这一天，买方的律师必须完成屋契调查。您作计划时 最好能将这个日期定在自己在己方律师递交购屋协议书至少三十天之后。 因为买方律师要花大量时间才能完成屋契调查，然后才能写发出有关查契事 宜的律师信给卖方律师。若这封律师信不能及时发出，有可能会产生很多麻烦， 因为到时不够时间讨论及解决存在的问题。因此您一定要将时间计划好， 千万不要在查契期限之后才将购屋协议书交给律师。 十、交接日期 －－ 交接日期是卖方将屋契和房屋交给买方的日期， 该日期须在购屋协议书上注明。交接日期不宜定在周末或假日。 出价与还价：在买卖谈判过程中，卖方可能会要求改变买方在购屋协议 书中所填写的某些条款。其中最常见的是要求提高屋价，这叫做还价或回签。 您的反应可以是接受或者是再还价。在谈判的过程中， 您的经纪将是不可缺少的重要人物。 达成协议之后，买屋的手续还未完结。若协议书中是附有条件的， 那麽所附有的条件都必须达到，并加以取消，使协议变成一份具有有效约和 约束力的法律文件。在这个阶段，您应该约聘验屋员和约见按揭公司（若有需要的话）， 聘请律师和安排买保险等事宜。 一、验屋员 －－ 若您的协议书中注明要将验屋结果作为购屋条件， 则应安排验屋员在特定的时间内前往验屋。 二、按揭公司 －－ 若您打算借新的按揭，则应及时了解行情并选定按揭公司。 要准备好提供各种必要的资料及文件。按揭公司往往要求先对物业进行估价才肯办按揭手续， 以确保买价不会超过合理市价。做好按揭安排之后，您应取得按揭公司的承诺书， 书中列出各项条件。若您未能符合向银行或信托公司借按揭的条件， 可找按揭代理公司申请。按揭公司方面将要求知道买方律师的姓名和地址， 以便在交接日期之前将有关按揭的文件寄给该律师。 三、律师 －－ 您在达成购屋协议之后就应该聘请律师， 并尽早将购屋协议书交给律师。该律师将代表您做下列各项的工作： 1、地契调查 查明该物业的注册业主以及有记录的负债问题， 诸如按揭问题、抵押权、地役权、侵占土地及通行权等问题。审核过调查结果之后， 您的律师将向卖方的律师发函，指出在交接日期之前或当天必须解决的若干问题。 2、清查帐单 您的律师将联络当地物业税办事处、 室内建筑水电及煤气等部门或公司，了解卖方已为物业的各种 帐单付了多少账。律师还会调查卖方是否有接收过市政府发出有 关房屋出现问题的通告，或是否存有与物业有关的其他问题。 3、文件方面 在交接日期之前的几天里， 律师将会请您到律师楼在所有正式文件上签字，并通知您带准确数目的款项前往交接。 在这重要时刻，您最好避免外游。 4、勘测图则方面 若现有房屋勘测图则不能接受或根本没有图则， 您的律师将根据您的要求安排作出新的图则。 四、保险 －－ 您应尽早购买物业保险， 使保险在交接之日生效。所有贷款公司都会要求物业业主购有足够的火警保险 ，以保障他们的投资。即使物业不需要按揭，您仍应购买物业保险， 使保险从您拥有该物业之日起生效。防患于未然是上策。 交接之日：在交接之日，买卖双方的律师都会派员到地产登记办事处去办手续。 您的律师将在地契中补充最新资料，与卖方的律师交换文件，并在办事处登记地契、 契据、按揭。交接手续完成之后您可获得新居钥匙。至于应在那个钟点交钥匙则要看实际 情况而定。假如在办事处完成交接手续的时间是下午四点半，但律师楼却离办事处相当远的 话，那麽您说不定要等到傍晚八点才拿到钥匙。 最后提醒您一句，切勿在未曾交接之前搬入新居，以免招致不堪设想之后果。
